只许租不许卖！九江小区这个车位新规即将落地！
地下车位只卖不租”一直是小区居民的一个心结。近期，在政协委员和住建、人防部门的共同努力下，这个管理难题将得到破解。建设单位（开发商）不得出售“人防工程车位”，在经过人防部门审批授权后，可以由物业公司对“人防车位”进行出租，全部租赁费用要存入专用账户，用于人防工程建设和维护。在今年5月的九江市政协五次全会上，市政协委员、民盟九江市委医卫委员会主任、三医院支部主委刘丹锋提交《人防办应积极参与到市住建局新建物业承接查验工作中》（第20200231号）的提案，建议人防办应积极参与到市住建局的新建物业承接查验工作中来，并规范人防工程平时使用管理。刘丹锋委员说：“住宅小区属于人防结建工程的地下车位管理当前很不规范，小区居民的切身利益置于被建设单位违规出租侵害的境地，扰乱了社会秩序，也成为社区管理的一个心结。希望通过我的提案建议，能把这个问题得到解决。”
据了解，2019年11月22日，市住建局在碧桂园江州府启动九江首例新建物业承接查验工作并且开始逐步推广，然而市人防办未能参与到该项查验工作中。物业承接查验是九江物业管理工作的重要突破，也是市住建局在对刘丹锋委员2019年初提交的第20190550号提案《市房管局亟待建立住宅小区共有财产备案与查询制度》书面答复后的重要改革成果。
市住建局先后出台了《关于开展既有住宅物业小区共用部位和共用设施登记造册专项行动的实施方案》、《关于开展物业服务市场有关问题专项整治行动的通知》、《关于规范中心城区新建物业承接查验工作的通知》、《九江市中心城区商品房小区地下停车场管理专项整治检查巡查工作方案》等文件，这些决策和行动对规范我市物业服务市场、整治行业乱象起到了重要的作用。
市人防办副主任金凯一行来到市三医院和刘丹锋委员进行交流
2020年9月17日，市人防办副主任金凯一行来到市三医院和刘丹锋会面，表示接受意见，同意参与到市住建局新建物业承接查验工作中，并就人防工程平时使用管理问题听取意见和深入交流。
9月29日，市住建局会同人防办共同下发《关于进一步规范住宅小区依法修建人防工程使用管理的通知》（九人防办发8号），要求严格落实住宅小区人防工程信息公开与竣工验收备案、承接查验、平时租赁、平时使用费监管等制度，并明确了使用管理责任单位。该通知使建设单位将无法继续出租或以出租为名变相销售住宅小区人防工程，并规定收取的全部租赁费用存入专用账户，且只能按规范流程用于所在住宅小区人防工程建设和维护，不得挪作他用。
根据通知规定，统一委托人防工程所在物业管理区域的物业服务人为人防工程平时使用管理责任单位，由人防主管部门向物业服务人签发《人防工程使用管理授权委托书》。人防主管部门和物业服务人签订《人防工程维护管理责任书》。物业服务人发生变更的，由人防主管部门监督，按规定即时办理人防工程使用管理变更移交手续。
完成承接查验后，统一由物业服务人负责人防车位租赁工作，具体负责该人防工程的车位出租、租金收缴、停车管理，设施设备维护、维修及安全管理，协调处理有关矛盾等。本着公开、公平、公正原则，做到小区业主优先，车位信息公开、租赁方式公平，价格优惠公正。统一使用制式《人防地下车位租赁协议》，合同一式三份，租赁户、物业服务人、人防主管部门各执一份。
同时，建立信用考评制度。对住宅小区人防工程使用管理责任单位进行信用考评考核。市住建局将会同人防办等相关单位出台《九江市物业服务企业信用管理办法》按照《九江市物业服务企业信用管理办法》，每年度组织开展物业服务企业信用考评。根据考评结果依规实施奖惩并将考评结果作为物业服务企业评先评优的重要依据。
刘丹锋委员
刘丹锋委员说：“开发商的人防建造成本通行做法是摊给了全体业主、体现在房价中，查工程预算就一目了然；同时国家给予了政策支持成为当然的投资人。 九江市人防办8号文件的精神很清楚：小区人防工程所有权归国家，使用权归国家，平时使用收益只能用于所在小区人防建设和维护。 这是一个很大的进步，可以摆脱小区人防管理混乱的局面，体现了九江市住建、人防的担当。环顾全省、全国，又有几个地市能做到？”
那么，
什么是人防车位呢？
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小区的车位分几种？
一般情况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。
产权车位：主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。
公摊车位：是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
人防车位：是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁*、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
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人防车位和产权车位的含义
1、人防车位
人防车位通常指的是没有产权的车位，开发商根据《人民防空法》的规定，建设地下人防工程，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。该类车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于国家，无法出售但可以出租，且期限不得超过20年。
2、产权车位
产权车位是可以进行买卖交易的，这位车位属于开发商出售给购房者的，所以一般开发商不会轻易在收房的时候赠送产权车位的；由于属于开发商规划销售的一部分，已经通过审批，这类车位可以办理产权证，车位年限与商品房使用权年限一直，业主取得产权证书后也可以出售车位。
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人防车位和产权车位的区别
1、用途不同
（1）人防车位一般适用于一些人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，禁止开发商销售。根据现行小区规划相关法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主拥有，开发商或者物业公司没有出售的权利。
（2）产权车位是开发商 用于出售给业主的，车位所在的土地使用权是有使用年限限制的，年限与车位所在的土地使用权年限一样长。购买的时候应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认开发商拿到的土地使用期限。但根据物权法规定住宅使用土地使用期限届满后自动续期
2、建筑结构不同
（1）人防工程李的车位都属于人防车位，区分人防车位的时候可从建筑结构上来看，如果在地下室里面划分区域建设人防地下室，一般小区都被要求进行集中处理，那么人防防护门（防护门和密闭防护门）围合空间里面的车位，那就肯定是人防车位。
（2）产权车位没有什么特别的地方，都是一般的车位形态，主要还是看开发商是否能够办理产权证书为准。
3、看开发商的规划图进行区分
在具体查看小区车位的时候，如果不能辨别出是否属于人防车位，可以通过观察小区规划图来分辨哪些是人防工程车位。一般情况下，开发商在报规划的时候已经明确地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的产权车位，这些都很清楚。
为什么要注意人防车位和产权车位的区分呢？主要还是因为产权的问题，如果遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的，对于开发商宣称的可以自由买卖也不可以轻信，人防车位没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。
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不能办产权证的车位有两种：
一是通过在地上画线和编号来确定的车位，该车位占用的是业主共有的场所，所以无法独立拥有产权；
二是人防工程改建的地下停车场，我们都知道人防工程的产权属于国家，不属于开发商和业主所有，所以无法办理产权
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能办产权证的车位也有两种情况：
一是楼盘建设时获得规划许可证而建设的具有独立面积的车库，里边的车位可以出售，也可以办理产权；
二是非人防工程改建，又不占用社区公摊，经过政府审批的车位，也可以办理产权。
所以，在买车位的时候，一定要搞清楚车位的性质，确定能办理产权的车位才适合去买。
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租赁车位有限期
如果是购买的车位，则产权年限同该地的土地使用年限是相同的。但是如果是租赁的车位，根据《合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”您在签订车位租赁合同时就该明白该车位的有效使用期限只有20年，到期后需要重新签订租赁合同。一些开发商承诺的想租多久就租多久完全是没有法律意识的看法。
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人防车库禁止买卖
人防车库作为车位的一种特殊存在，因其特殊性质和目的，其所有权是归人防工程部所有的，是属于国家的，开发商无权处置属于人防工程改建而成的车位，只能暂时租给用户，而不能进行买卖。而且一旦发生灾害、意外等需要使用该人防工程时，一切使用者都要让位于人防工程的本质属性。你可能遇到的陷阱是在不知情的情况下被利益熏心之人忽悠就掏钱买了人防工程车位，*终花了钱也办不到证，得不偿失。
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卖房后车位怎么办？
在二手房交易中，如果自家的车位是购买所得，拥有产权，可以将车位随房出售。如果仅是租赁且即将到期，此时现任房主就需要与物业重新签订车位租赁或者买卖合同，如果原房主的车位使用合同没有到期，关于该车位的使用问题就需要两者进行协商了。
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一切细则要求都要写进合同
无论是买房还是买车，为了避免不必要的纠纷，较好还是用合同来约束双方。包括车位的位置、面积、价格、使用权期限等问题都要在合同中标明。买房买车都是为了生活的舒心，麻烦与纠纷能少则少。来源：九江报业融媒
对头。。。。
是的……………………
无规矩不成方圆
怎么又有新的政策出台
又要挣多少钱
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